Articles

Modalités d'accès des huissiers de justice aux parties communes d'immeubles

 

THOMAS JACQUIER 07/10/2019

​Les parties communes des immeubles à usage d'habitation sont considérées comme un lieu privé. Les huissiers de justice peuvent avoir des difficultés pour accéder aux boîtes aux lettres particulières ou pour signifier ou exécuter une décision de justice à la personne destinataire.
A cette fin, le syndicat des copropriétaires doit leur permettre d'accéder aux parties communes.
La loi relative à l'exécution des décisions de justice, aux conditions d'exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires prévoit que le propriétaire, ou en cas de copropriété, le syndicat de copropriétaires représenté par le syndic permettent aux huissiers de justice d'accéder aux parties communes des immeubles d'habitation pour l'accomplissement de leurs missions (1).
Les modalités d'application de cet article restaient à être définies par décret.
Or, à deux reprises, le texte instaurant cet accès a été censuré par le Conseil constitutionnel car considéré comme un cavalier législatif dans le cadre de la loi dite ELAN (2) et en dernier lieu, dans la loi de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice (3).
Il aura fallu attendre le décret du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l'accès des huissiers de justice aux parties communes d'immeubles​ pour que ce droit soit applicable.
Ce décret crée trois nouveaux articles dans le code de la construction et de l'habitation qui précisent les modalités d'accès aux parties communes des huissiers de justice pour l'accomplissement de leurs missions de signification et d'exécution (4).
Lorsque les parties communes d'un immeuble d'habitation ne sont pas accessibles librement depuis la voie publique, l'huissier de justice ou le clerc assermenté, adresse, par tout moyen, une demande d'accès au propriétaire ou, en cas de copropriété, au syndic représentant le syndicat des copropriétaires concerné.
L'huissier doit justifier, dans sa demande, de son identité, de sa qualité professionnelle ainsi que de la mission de signification ou d'exécution qui lui a été confiée (CCH, art. R. 111-17-1, créé).
Le propriétaire ou le syndic doit remettre à l'huissier de justice ou au clerc assermenté un moyen matériel d'accès aux parties communes ou lui adresser les codes lui permettant d'y accéder, dans un délai maximal de 5 jours ouvrables à compter de la réception de la demande. La remise ou la transmission s'effectue contre récépissé ou par tout autre moyen propre à en établir la preuve et la date à laquelle celle-ci a eu lieu (CCH, art. R. 111-17-2, créé).
L'huissier de justice devra, après accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution, restituer sans délai et contre récépissé au copropriétaire ou au syndic le moyen matériel d'accès aux parties communes qui lui aura été remis (CCH, art. R. 111-17-3, créé).  
A cette fin, il faudra donc que l'huissier puisse obtenir le nom du syndic et d'un point de vue pratique, il sera conseillé aux syndics afin d'être en mesure de répondre à cette nouvelle obligation, de disposer de plusieurs jeux supplémentaires de moyens d'accès à l'immeuble (clefs, badges etc.), ce qui pourra engendrer un coût pour le syndicat (notamment s'il s'agit de clés sécurisées).
(1)            CCH, art. L. 111-6-6, créé par L. n° 2010-1609, 22 déc. 2010, art. 3​
(2)            Cons. const., déc., 15 nov. 2018, n° 2018-772 DC
(3)            Cons. const., déc., 21 mars 2019, n° 2019-778 DC
(4)            Art. R. 111-17-1 à R. 111-17-3 Code de la construction et de l'habitation, créés par art. 14 du Décret du 27 juin 2019.
 
 

Participation des copropriétaires aux assemblées générales par des moyens de visioconférence ou de communication électronique

 

THOMAS JACQUIER 01/08/2019

La présence physique des copropriétaires à l’assemblée générale devient une option parmi d’autres.
​Parmi les nouveautés introduites par la loi ELAN dans la loi du 10 juillet 1965, figure le nouvel article 17-1 A qui permet désormais aux copropriétaires de participer à l'assemblée générale sans y être physiquement, par l'intermédiaire d'une visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés (1) apporte des précisions sur les modalités de mise en œuvre de ce nouveau mode de participation à distance aux assemblées générales, censé lutter contre l'absentéisme aux assemblées générales.
Le principe posé par le nouvel article 13-1 du décret du 17 mars 1967 est qu'il appartient à l'assemblée générale de décider des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant.
Cette décision doit être prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical.
L'assemblée fera donc son choix sur la base de ces devis, sachant que le coût de l'opération sera supporté par le syndicat des copropriétaires.
L'article 13-1 précise in fine qu'afin de garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.
Il s'agit donc bien d'un procédé devant permettre aux copropriétaires de véritablement participer à distance, en temps réel, aux débats qui auront lieu en assemblée générale.
Un nouvel article 13-2 prévoit que le copropriétaire qui souhaite participer à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique en informe par tout moyen le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale.
Pour tenir compte de la participation des copropriétaires à l'assemblée par le biais de ces nouveaux moyens de communication, le contenu de la feuille de présence énoncé à l'article 14 du décret de 1967 est modifié.
La feuille de présence indiquera désormais pour chaque copropriétaire ou associé s'il est présent physiquement ou représenté ou s'il participe à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.
Par ailleurs, dans le cas où le copropriétaire ou l'associé est représenté, la feuille de présence doit préciser, le cas échéant, si le mandataire participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.
L'émargement de la feuille de présence n'est désormais requis que pour les copropriétaires physiquement présents à la réunion.
De même, le contenu du procès-verbal visé à l'article 17 du décret de 1967 est adapté puisque les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique, de faire connaître son vote devront y être mentionnés.
L'article 17 modifié prévoit également que dès lors que le registre des assemblées est tenu sous forme électronique, la feuille de présence et les procès-verbaux d'assemblée peuvent être établis et signés sous forme électronique dans les conditions de l'article 1367 du code civil.
Notons enfin que le décret du 27 juin 2019 n'apporte aucune précision quant à la mise en œuvre du vote par correspondance, avant la tenue de l'assemblée, au moyen d'un formulaire, qui sera, en pratique, probablement plus utilisé que des systèmes de communication électronique certes plus modernes, mais plus onéreux et dont le coût sera sans doute dissuasif pour de nombreux syndicats.
  1. Publication du décret du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l'accès des huissiers aux parties communes d'immeubles​

Extranet copropriété : son fonctionnement est précisé

 

RENAUD TURC 26/07/2019

Dans une précédente brève nous vous avions fait part de la liste minimale des documents mis en ligne par le syndic dans le cadre de l'extranet, de façon différencié, selon qu’ils sont accessibles aux copropriétaires ou au conseil syndical.
Rappelons que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.
Le décret du 27 juin 2019​ portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers aux parties communes des immeubles vient préciser le fonctionnement de cet extranet

(art.33-1-1 du décret du 17 mars 1967).
Cet outil doit être accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires à l’aide d’un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de leurs identification. En d’autres termes, l’accès à l’extranet sera fera à l’aide d’un identifiant personnel et d’un mode de passe déterminés exclusivement  par chaque copropriétaire.
Les documents mis à disposition par le syndics doivent être téléchargeables et imprimables. Par ailleurs, ces mêmes documents, le cas échéant, doivent être actualisés au minimum une fois par an par le syndic, dans les trois mois précédant la tenue de l’assemblée générale annuelle.
Enfin rappelons qu’en présence d’un extranet, le copropriétaire peut décider de manière expresse, que la notification de l’ensemble des documents nécessaires à la tenue de l'assemblée peut résulter d'une mise à disposition desdits documents dans son espace qui lui est exclusivement réservé. Cette démarche évite ainsi de joindre à la convocation de l’assemblée, l’ensemble de ces documents permettant ainsi à la copropr
 
Conformément aux articles 34 et 35 de la loi du 6 janvier 1978 , Nous vous invitons à consulter notre politique de confidentialité et des traitements des données